不動産を相続人が分割して相続する場合には、主に以下のような方法が考えられます。
- 共有分割
- 換価分割
- 分筆
- 代償分割
共有分割とは、文字通り相続人の共有名義で不動産を相続するものです。
ただし、共有分割については様々な問題点が多いため、よほどの事情がない限りは、相続の専門家がこれを勧めることはまずありません。
換価分割とは、不動産を売却して得られた金銭を相続人で分ける方法です。
分筆は、不動産そのものを分割することで、分割した不動産をそれぞれ相続人名義にすることです。
代償分割は、例えば相続人の一人が不動産をすべて取得する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払うといった方法になります。
代償分割の問題点としては、まず不動産を相続する相続人に代償金を支払うだけの資力があることが前提となるため、特に不動産の評価額が高いような場合には、代償金が高額になる場合があります。
不動産の遺産分割方法の中では、後に問題も残らず、最終的に現金化することで平等に分割できる方法が換価分割です。
換価分割の具体的な方法
換価分割は、不動産を売却して得られた利益を、相続人で分ける方法になります。
換価分割は、流動性の低い不動産を現金化することにより、すっきり公平な割合で分割することができるメリットがあります。
逆にデメリットとして、不動産を売却した利益に対しては譲渡所得税がかかることや、住民税が高くなるといったことがあります。
ただし、相続不動産の売却に関しては、譲渡所得税や住民税に関する特例を適用できるケースがありますので、相続不動産をそのまま活用していく方が有利なのか、売却した方がよいのかはケースバイケースです。
節税という観点で考えるのであれば、税務の専門家に相談したうえで検討するのがよいでしょう。
換価分割を行う場合、被相続人（亡くなった人）名義でそのまま売却することはできません。一度相続人名義に変更してから売却手続きを行う必要があります。
そのため、換価分割は、不動産を相続人全員の共有名義にして売却する方法と、いったん代表相続人の名義に変更してから売却する方法があります。
不動産の換価分割は多少手間がかかる
どちらで行っても特に問題はありませんが、不動産の売却手続きというのは、必要書類への署名捺印をはじめ、売却当日の決済立ち合いなど、とても手間がかかる手続きです。
特に相続人間で不動産について争いがないような場合には、代表相続人を決めて手続きを進めるのがお勧めです。
なお、当事務所では不動産登記の専門家と連携して不動産の遺産分割に関する相談にも対応しております。
疑問点やお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。
